1基本流程细解

 

01 与公证员约谈(Vorbesprechung beim Notar)

 

公证员针对付款方式及购买流程给出建议,比如是否夫妻两人都成为产权人等。这时可以看到土地登记册,了解所有权关系,土地抵押情况等。

 

 

注:

 

看房阶段,需要了解房屋情况,特别是相关文件,抵押情况。未建新房(期房)相关文件包括:土地册(Grundbuch),建房合同(Bauvertrag),划分声明(Teilungserklärung),结构说明书(Baubeschreibung),平面图(Grundrisse),能源明细(Energienachweis)。

 

房子本身需要考虑的因素主要包括:地段,功能布局是否合理并符合购买者需求,建筑能耗,朝向,采光,通风,噪音等等。

 

在签订公证(Notar)合同之前,建议在以上两大方面,做好足够的功课。

 

除此之外,还应对开发商的口碑有所了解,对于买方,往往承建公司的建筑质量和口碑比价格更加举足轻重。

 

02 买卖合同草稿(Kaufvertragsentwurf)

 

买卖合同草稿由公证员给双方

 

03 房屋检查(Finale Besichtigung)

 

确保没有缺陷,因为二手房的缺陷责任是被排除在外的

 

04 公正阶段(公正阶段)

 

公证买卖合同及土地债务

 

给经纪人付费

 

05 预注册(Vormerkung)

 

公证员为买方的安全考虑申请预注册。预注册能一定程度阻止卖方债权人对房屋的访问。

 

06 土地抵押注销(Grundschuldenlöschung)

 

卖方在此土地上的抵押消除

 

07 支付土地转让税(Zahlung Grunderwerbssteuer)

 

公证员发送买卖合同副本给税务机关。这要求你必须缴税。缴纳房产转让税是房屋转让的前提。

 

08 付款指示-购房款(Zahlungsaufforderung Kaufpreis)

 

买卖合同签订后2-8周之内,公证员收到所有文件后,进行这一步。

 

09 支付己有房款(Überweisung Eigenkapital)

 

将自有资本与预注册证明、土地权证明、付款指示一起交于银行

 

得到银行贷款

 

10 付房款(Überweisung Kaufpreis)

 

可以直接打入卖方账户或者特殊情况下,可以打入公正信托账户。

 

11 土地册登记(Grundbucheintragung)

 

作为新的产权人登记入土地册,可能需要几个月的时间。

 

12 拿到钥匙,住新房(Schlüsselübergabe)

 

也许会在拿到新的土地册之前拿到钥匙,比如需要翻新之类。

 

2

 

除房款外,附加费用计算

 

1.   Maklerprovision 经纪人佣金  购房款的3%-7%

 

2.   Notargebühren 公证费用       购房款的1%

 

3.   Grunderwerbsteuer 不动产转让税,购房款的3.5%-6.5%

 

4.    Der Grundbucheintrag 从土地册登记处获得

 

5.    Nebenkosten für Darlehen 贷款的附加费用

 

6.     Finanzielle Rücklagen für Werterhalt 保值储备金(每年用于维修维护之类的费用)

 

3拥有产权时所涉及税项

 

Die Grundsteuer物业税(土地税)

 

每年缴纳,税率与房屋的大小、房屋的价值以及土地价值相关,指定的标准主要参照税务局公布的土地价值。

 

对不同建筑时间、建筑类型和所在地人口数,土地的价值衡量指数从3‰至10‰不等,土地衡量指数乘以土地价值,再乘以每个联邦州自己制定的税率(如柏林为810%,法兰克福为460%)便是应交的土地税。

 

举例说明:

 

房产价格: 30万欧元的房产 (不包括附加费用)

 

课税标准价值:30.000欧元

 

0.35%物业税指数

 

460% 征税率“B”(法兰克福地区)

 

=每年物业税:483 欧元/年

 

Die Spekulationssteuer资本利得税

 

购置10年以内的房屋如果出售获利,利润也将被纳入个人收入,需依法缴纳资本利得税

 

 Die Erbschaftssteuer遗产税

 

在德国有遗产税,赠与税与遗产税一样,每年的税率都在变化。

 

4注意事项

 

签订购买合同

 


签订购买合同之后,到新房建造过程中,购房者常常遇到的最大两个误区就是:

误区一:公证合同已经签了,房子(或新房的售楼书)也看过,这下可以放心了,后期不会有太多争议。

往往购房者后期的特殊要求(Sonderwünsch)是主要会产生额外费用的方面,比如更换标配的地板,卫浴洁具,增加电源插座等等。这些改动的费用全部都会由购房者承担。而且报价方面可能会比市场价贵出一些。

 

误区二:公证合同已经签了,甚至首付款也付了,后续设计改动,购房者已经没有任何谈判的主动权。

每家开发商的买卖房屋合同差异差距都很大,有的在购房合同里明确写出,多少小时内修改设计产生的费用,对购房者不会额外的开销,如果没有规定的话,一般就需要购房者自己和开发商的设计部門沟通,当然,开发商的设计部門通常不大会对每一位客户付出太多的时间和精力。

 

新房建造过程中

说到这个过程,购房者需要清楚的知道,按照合同规定,买方和卖方的权利和义务。在这个基础上,才能顺利和开发商打好交道,及时与开发商沟通并且书面确认,避免不必要的争议,以及不合理的额外开销。

 

通常情况下,开发商在某些改动上有自主权,不需要争得买方的同意,同理,涉及到平面图修改等诸多方面,则需要与购房者协商。这一点,如果购房合同没有明确规定,后期发生争议的情况下,会对购房者产生额外的负担。

交房验收阶段

误区:房子都建好了,不必请建筑师来验收,反正都完工了。

问题来了,房子真的建”好”了吗?建筑构件质量合格吗?建好的房子真的符合规范吗?按图施工了吗?减料有没有,偷工有没有?瓷砖铺的不平,开放商说不可能一点误差没有,这是真的吗,依据是哪条法律,法规怎么规定的?

 

在这个交房验收的阶段,买卖双方拥有不对等的建筑专业知识,使购房者与开发商打交道的过程中常常处于下风,无法据理力争。

 

一般住宅的建筑大规模维修的期限在20到30年左右,新房的买卖不等同于普通商品的买卖,购买后在一定期限可以全款退换,新房作为一种定制的期货,通常有五年或者四年的保修期(主要看合同规定的法律依据)。

 

建筑师一般都比较清楚,房子的保修期是以交房验收那一天开始计算,这一天是在买卖双方都在场的情况下,对于这个大额的定制产品的最终交易与确认,能做的最后的检查,对建造施工质量最后的把关。

 

涉及到专业知识,不是一朝一夕能够透彻学习的,建议直接委托经验丰富的建筑师,做全面的审核和最后的验收,维护大家作为购房者的权益,减少后续的麻烦,避免扯皮。